Mikor kérheted a lakbér csökkentését Németországban?
A lakbér csökkentésének lehetősége Németországban. Milyen esetben kérheted a lakbércsökkentést?
Lakbér csökkentése hibák, zavaró körülmények miatt
A lakbér (Mietminderung) akkor csökkenhet, ha a bérelt lakásnak olyan, nem jelentéktelen hibája van, amely a szerződés szerinti használhatóságát csökkenti vagy teljesen megszünteti. Ez vonatkozhat már az átvételkor fennálló, illetve a bérleti idő alatt később kialakuló hibára is. Ha azonban a bérlő a hibát már a szerződés megkötésekor ismerte, vagy bizonyos esetekben súlyos gondatlanságból nem ismerte fel, a lakbércsökkentési joga korlátozott vagy kizárt lehet (BGB § 536 és § 536b).
A hiányosság nem feltétlenül kell, hogy közvetlenül a bérbeadóhoz kapcsolódjon. Szó lehet például a szomszéd telekről átszűrődő zajról. A külső zaj azonban nem minden esetben jelent automatikusan lakáshibát: többek között a zaj mértéke, tartóssága, a lakás szerződés szerint elvárható állapota és az adott körülmények is számítanak.
A lakbércsökkentés mértéke elsősorban attól függ, hogy a hiba milyen mértékben korlátozza a lakás rendeltetésszerű használatát. A számítás alapja főszabály szerint a bruttó lakbér (Bruttomiete), vagyis a bérleti díj a mellékköltségekkel együtt. A lakbércsökkentés megfelelő jogalap esetén a törvény alapján automatikusan beáll, tehát nem szükséges hozzá a bérbeadó előzetes beleegyezése.
Fontos: a csökkentés százalékos mértéke nincs általánosan, minden hibára érvényesen törvényben meghatározva. A túl magasra megállapított csökkentésből lakbérhátralék keletkezhet, ezért vitás vagy jelentős összegű esetben érdemes bérlővédelmi szervezethez (Mieterverein) vagy szakjogászhoz fordulni. További általános információt a német lakásbérleti jogról szóló cikkünkben találsz.
Mindezek mellett néhány fontos előírást is be kell tartani:
- a bérlőnek a hibát haladéktalanul közölnie kell a bérbeadóval, lehetőséget biztosítva annak kijavítására. A hibabejelentést bizonyítható módon, lehetőleg írásban érdemes megtenni, és célszerű a hibát fényképekkel, videóval, zajnaplóval vagy más megfelelő módon dokumentálni
- ha a bérlő elmulasztja a hiba haladéktalan bejelentését, felelhet az ebből eredő károkért. A lakbércsökkentési jogot pedig annyiban nem érvényesítheti, amennyiben a késedelmes bejelentés miatt a bérbeadónak nem volt lehetősége a hibát megszüntetni (BGB § 536c)
- ha a lakbércsökkentésnek nincs megfelelő jogalapja, vagy a bérlő túl nagy összeget von le, a ki nem fizetett rész lakbérhátraléknak minősülhet. Jelentős hátralék esetén ez akár felmondáshoz és végső soron kiürítési perhez is vezethet. Ezért különösen nagyobb összegű csökkentésnél fontos a pontos jogi helyzet tisztázása
- abból, hogy a bérbeadó egy ideig nem tiltakozik a lakbércsökkentés ellen, nem szabad automatikusan arra következtetni, hogy elfogadta annak jogalapját vagy mértékét. A jogalap nélkül visszatartott összeget később is követelheti
- a teljes lakbér további fizetése önmagában nem szünteti meg automatikusan a jövőbeni lakbércsökkentés lehetőségét. A már teljes összegben kifizetett korábbi lakbérek visszakövetelése azonban külön jogi kérdés lehet. Ha a bérlő a jogi helyzet tisztázásáig továbbra is a teljes összeget fizeti, célszerű lehet írásban jeleznie, hogy a fizetést fenntartással (unter Vorbehalt) teljesíti
Megengedettnél nagyobb lakbér esetén
Egy már fennálló bérleti szerződésnél a lakbéremelésre külön szabályok vonatkoznak. Nem minden, a bérbeadó által közölt emelés válik automatikusan érvényessé: többek között az emelés jogalapját, mértékét, indoklását, az előírt határidőket és az adott területen érvényes korlátozásokat is vizsgálni kell.
A megengedettnél magasabb induló lakbér nem ugyanaz a jogi eset, mint a lakás hibája miatt alkalmazott Mietminderung. Ha új bérleti szerződésnél az adott településen érvényes a Mietpreisbremse (lakbérfék), a kezdő lakbér főszabály szerint legfeljebb 10 százalékkal haladhatja meg a helyben szokásos összehasonlító lakbért (ortsübliche Vergleichsmiete). A Mietpreisbremse azonban nem egész Németországban automatikusan érvényes: az érintett területeket a tartományok határozzák meg rendeletben. A szövetségi szabályozás jelenleg legkésőbb 2029. december 31-ig teszi lehetővé ezeknek a rendeleteknek az alkalmazását (BGB § 556d).
A Mietpreisbremse alól vannak kivételek is. Többek között nem vonatkozik arra a lakásra, amelyet 2014. október 1. után használtak és adtak bérbe először, illetve az átfogó korszerűsítés utáni első bérbeadásra. Bizonyos esetekben a korábbi bérlő által fizetett magasabb lakbér is figyelembe vehető (BGB § 556e és § 556f).
Ha a bérlő szerint a kezdő lakbér megsérti a Mietpreisbremse szabályait, a jogsértést szöveges formában (Textform) kifogásolnia kell a bérbeadónál. Ha a kifogás a bérleti jogviszony kezdetétől számított 30 hónapon belül érkezik meg, és a bérleti jogviszony még fennáll, a törvényi feltételek teljesülése esetén a korábban túlfizetett lakbér is visszakövetelhető. Ha a kifogás csak 30 hónap után történik, főszabály szerint csak a kifogás beérkezése után esedékessé váló túlfizetés követelhető vissza (BGB § 556g).
Mi a megengedett lakbér és lakbéremelés mértéke Németországban? Ezt ebben a cikkben olvashatod.
További cikkeket lakásbérleti joggal kapcsolatban itt találsz oldalunkon: Lakás bérlése Németországban. Ismerd a jogaidat!
