Rezsielszámolás Németországban. Mit fizethet és mit nem fizethet a bérlő?

Bérlő és bérbeadó gyakran vitáznak azon, hogy ki milyen lakásköltséget vállal magára. Ha te is gyakran találod magad ebben a helyzetben, vagy egyszerűen csak bizonytalan vagy a jogaidat illetően, olvass tovább. Megtudhatod ugyanis, hogy Németországban mely lakásköltségek tartoznak a bérlőre, és melyek a bérbeadóra.

Általános tudnivalók

Általában a bérlő a Kaltmiete-n (lakbér rezsi költségek nélkül) kívül fizeti a rezsi- vagy üzemeltetési költségeket (Betriebskosten). Ide tartoznak a víz és fűtési költségek, utcatakarítási és szemétszállítási díj, telekadó és házmesteri díj. Egyszóval, a bérlő felelős minden olyan költség megtérítéséért, amely a ház/lakás működésével kapcsolatos, és a rendszeres használatból adódóan keletkezett. Ugyanakkor a bérbeadónak kötelessége a lakást jó állapotban tartania, és a bérlővel csak az előforduló kis javításokat fizettetheti meg egy bizonyos költséglimit alatt.

A bérbeadó feladata

A bérbeadó feladata megjavíttatni egy lakástartozékot, ha az az elhasználódástól tönkremegy. Rongálás egy más téma. Ha tönkreteszed a laminátopadlót mert vizet öntöttél rá a javítást neked kell állnod. Továbbá, ha tapétázni vagy festeni akarsz, előfordulhat, hogy annak költségei is rád ruházódnak a lakásbérleti szerződésbe foglaltak alapján.
 
A szerelőt, mesterembert mindig a bérbeadó hívja ki, annak ellenére, hogy a bérlő fizeti a javításokat. Azonban, ha ez a feladat a bérlőre hárul, a szerződésbe foglalt javításokra vonatkozó rész érvénytelenné válik. Ebben az esetben ugyanis a javításokat a bérbeadónak kell elintéznie és kifizetnie.

Mikor ruházhatja át a javítási költségeket a bérbeadó a bérlőre?

Ahhoz, hogy a bérbeadó jogosan kifizettethesse a javítási költségeket a bérlővel, a következő két szabályt kell betartania a szerződés megírásakor.

Először is, bele kell foglalnia a szerződésbe egy egyszeri javításra vonatkozó költséglimit összegét, amely alatt a bérlő köteles azt kifizetni.

Másodsorban pedig a szerződésben foglaltak csak a lakásberendezési tárgyak javítási költségeire vonatkozhatnak.

Maximum költséglimit

A német törvény nem szabályozza a kis javítások maximum költségét, melynek összege az órabér, útiköltség, anyag költség és áfa szerint alakul. 2010-ben a würzburgi elsőfokú bíróság 110 eurós limitet határozott meg a kis javítások költségére (Az. 13 C 670/10). Bíróságok akár 120€-s limitet is elfogadtak.

Hogyan működik a költséglimit?

Ha a bérleti szerződésben pontos javítási költséglimit van meghatározva, a bérlőnek csak a limit alatti költségeket kell állnia. Például, ha egy ablak fogantyú javítása 50 euró, a költséglimit pedig 75 euró, a bérlőnek kell fizetnie. Ellenben, ha a javítás 90 euró, a teljes költséget a bérbeadó állja (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 24 U 183/01).

Éves legfelsőbb határérték

A bérbeadónak a szerződésbe kell foglalnia egy éves javítási költséglimitet, amely az évi hideg bérleti díj (Kaltmiete) 8 százaléka (500 euró bérleti díj esetén 480 euró éves javítási költséglimit).

Lakásberendezési tárgyak javítása

A bérleti szerződésben a bérbeadó a bérlőtől csak olyan lakásberendezésre vonatkozó javítás költségeit fizettetheti ki, amelyeket a bérlő állandóan használ (pl. vízcsapok, villanykapcsolók, ajtócsengő).
A villany-, víz- és gázvezetékek javítása nem tartozik ide. Csakúgy, mint a bejárati ajtó vagy lépcsőház világítás javítása sem. A fűtésrendszer karbantartásának költségei azonban ráruházódhatnak a bérlőre.

 
Mely további költségek vonatkoznak a bérlőre?

- Nyilvános terhek 

Csak a bérlakás rendszeres mellékköltségei ruházhatók a bérlőre, és csakis akkor, ha ez bele van foglalva a szerződésbe. A karbantartási, javítási és adminisztrációs költségek nem tartoznak ebbe a kategóriába, a szervízelés azonban igen.

Ami a „nyilvános terheket” illeti, a bérbeadó a telekadót átruházhatja a bérlőre, viszont az ingatlan-vagyonátruházási, örökösödési és a bérleti díjból származó jövedelemadót nem.

- Grundsteuer, Telekadó

A Grundsteuer is átruházható a bérlőre, ha svan rá utalás a lakásbérleti szerződésben. Részletek erről itt. 

- Fűtés 

Az egyes rendszeresen a fűtésrendszer üzemeltetéséből és karbantartásából kifolyólag előforduló költségek átruházhatók a bérlőre. Azonban, ha javításra vagy cserére kerül sor, a bérbeadónak kell fizetnie. A fűtés díjkiszabása az egyes bérlők között részben a használat, másrészt pedig az alapköltség alapján történik. Ennek azonban világosnak és könnyen követhetőnek kell lennie mindenki számára.

- Víz 

A hideg és meleg víz alapdíját a használat mennyiségének megfelelően és a vízszámláló üzemeltetési és karbantartási költségeit a bérbeadó átruházhatja a bérlőre. A meleg víz díját nem lehet tehát átalányosan a bérlők között megosztani, hanem a használattól függően kell azt elszámolni.

- Közterület és lépcsőház/háztakarítás (Hausmeister)

A közterület és háztakarítás díja átruházható a bérlőre. Ide tartoznak például a téli szolgáltatások, a takarító cégekre és eszközökre kiadott pénz, illetve a szemétdíj. A törmelék és nagyméretű hulladék elszállításának díja azonban nem tartozik ide. A házmesterségről, mint foglalkozás és mellékjövedelem lehetőségről egyébként Itt írtunk: Mennyit keres egy házmester. MIt kell tudni a házmesterségről.

- Lépcsőház villanydíj és lift

A lépcsőházban, külső területen használt elektromos áram és a lift díjának megtérítése átruházható a bérlőre. A földszinten lakó bérlőknek szintén be kell szállniuk ezekbe a költségekbe.

- Biztosítások

A bérbeadó átruházhatja a bérlőre a vihar, tűz, áradás, jégeső és egyéb természeti csapás által keletkezett károk költségeit, továbbá a liftre, üvegtörésre, olaj- és gáztartályra kötött biztosítást, valamint az épület felelősségbiztosítást. Kivételt képeznek a jogvédelmi és háztartási biztosítások.

- Házfelügyelő és kéményseprő

A kéményseprő rendszeres látogatásának díját a bérlő állja, és a bérbeadó csak abban az esetben számolhatja azt fel, ha az nincs már fedezve a fűtési költségekkel. A házfelügyelői tevékenység is leszámlázható, ügyelni kell azonban arra, hogy ne történjen dupla elszámolás.

Egyéb költségek amelyek esetleg a bérlőkre ruházhatóak: -   A bérleti szerződés kezelési díja (talán), ereszcsatorna tisztítás, saját szőnyeg vagy laminált padló eltávolításának költségei, új mászóka a játszótéren, egy nem használható kert gondozási költségei, nagyméretű szemét eltávolítása (egy bérház minden bérlőjére vonatkozik), elveszett kulcs (talán), teljes zár kicserélése ha elveszted a kulcsot

A szemétválogatás költségei is a bérlőre terhelhetőek amennyiben a bérlők nem végezték ezt el és utólag mást kellet megbízni illetve kifizetni a szemét újraválogatásával.

Mely további költségek nem vonatkoznak a bérlőre?

Ha elromlik a lift, vagy a roló azt nem fizettethetik ki a bérlővel. A ház karbantartási költségei (Rücklage) is a tulajt terhelik. Azt sem fizettethetik kia  bérlővel, ha egy fűnyírót vagy egyéb kerti szerszámokat vesznek vagy esetleg kártevők eltávolitására költöttek. A Verwaltung (adminisztrátor) árát is tulaj fizeti.

Lakásbérléssel kapcsolatos korábbi cikkeinket ITT találod. Mindenképp érdemes átböngészni őket, mert nagyon sok hasznos információ gyűjtöttünk össze magyar nyelven.

Egyéb cikkek:

Szolgáltatói díj elszámolása: Elszámolás és a pótbefizetés határideje Németországban

Legfeljebb 12 hónapig követelhet extra befizetést a bérbeadó

Amennyiben a bérleti szerződésben úgy állapodtak meg, hogy a bérlő havonta előleget köteles fizetni a szolgáltatói díjakra – ez Németországban a legelterjedtebb gyakorlat –, akkor a szolgáltatások tényleges költségeinek rendezéséért a bérbeadó felelős. Ez azt jelenti, hogy a közműszolgáltatókat (pl. víz, fűtés, szemétszállítás) közvetlenül a bérbeadó fizeti ki, majd évente elszámolást készít a tényleges fogyasztás alapján, amelyben figyelembe veszi a bérlő által fizetett havi előlegeket is.

A német Polgári Törvénykönyv (BGB) 556. paragrafusának (3) bekezdése kimondja, hogy a bérbeadónak az adott elszámolási időszak végét követő 12 hónapon belül írásban értesítenie kell a bérlőt az elszámolás eredményéről. Amennyiben ezt elmulasztja, a bérbeadó elveszíti a jogát arra, hogy a bérlőtől a tényleges költségeken felüli többletköltségeket követeljen – kivéve, ha igazolni tudja, hogy a késedelem nem róható fel neki (pl. a szolgáltató késlekedett az adatszolgáltatással).

A Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (BGH) többször is megerősítette e szabályozás érvényességét, például a 2017. január 25-én hozott VIII ZR 249/15 számú ítéletében. A bíróság szerint a 12 hónapos határidő betartása a bérlő jogbiztonságát szolgálja, és a bérbeadók kötelessége, hogy a szükséges adatokat időben begyűjtsék és elszámolást készítsenek.

Fontos tudni, hogy az elszámolási időszak nem feltétlenül esik naptári évre. A bérbeadó és a bérlő ettől eltérően is megállapodhatnak. Gyakori megoldás például, hogy az időszak a bérlő beköltözésének napjától indul. Ha valaki például július 1-jén költözik be, akkor az elszámolás időszaka július 1-től a következő év június 30-ig tart. Ilyen esetben is érvényes a 12 hónapos elszámolási határidő, tehát a bérbeadó legkésőbb az azt követő év június 30-ig közölheti az elszámolást.

Ez a szabályozás a bérlők védelmét szolgálja az esetleges visszaélésekkel szemben, ugyanakkor a bérbeadók számára is világos és jogilag biztosított kereteket nyújt az elszámolásra.

Német bérleti jog: Megengedett, hogy fiktív költséget számoljon fel a tulaj?

Kelt: 2023. június 9.

A Szövetségi Bíróság ítélkezési gyakorlata szerint a bérleti jogban a teljesítés helyett benyújtott kártérítési igények esetén figyelembe vehetők a bérelt ingatlan javításához vagy karbantartásához, illetve szétszereléséhez szükséges, de (még) ki konkrétan ki nem fizetett ("fiktív") költségek is értékelhetők. Amennyiben a bérlő nem végezte el a kozmetikai javításokat, és nem távolította el a saját maga által telepített padlóburkolatot és a saját készítésű csempéket, a bérbeadó a német polgári törvénykönyv (BGB) 280. § (1) és (3) bekezdése, 281. § (1) bekezdésének 1. mondata alapján kártérítést követelhet a teljesítés helyett és ezt alapozhatja olyan árajánlatra is, amit egy a javítás elvégzésére felkért iparostól kapott. Ezt a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság 2023.április 19-i ítéletében (BGH, VIII ZR 280/21) állapította meg. Forrás: haufe.de

Rezsi elszámolása Németországban

Rezsiszámlák: Egyre több bérbeadó kér nagyobb előleget.

Mit tehetsz, ha nem értesz egyet a költségelszámolással?

Kelt: 2022. május 4.

A bérbeadók egyre inkább a magasabb rezsiköltségek miatt nagyobb előleg fizetését szorgalmazzák az. A bérlők szövetsége (Mieterbund) moratóriumot kér a jelentősen megnövekedett fűtési költségek késedelmes kifizetése miatti felmondások kizárására.

Az energiaárak meredek emelkedése a bérlők és a bérbeadók között vita tárgyát képezi. Annak érdekében, hogy ki tudják fizetni az olaj-, gáz- és távhőszámlákat, jónéhány bérbeadó már a folyó számlázási évben magasabb havi előlegfizetést szorgalmaz, jelentette be a Német Bérlők Szövetsége.

Mieterbund: Évközben nem kötelezhetnek nagyobb előlegre, de azért rakjátok félre a pénzt

Jutta Hartmann, a Mieterbund szóvivője hangsúlyozta: "A bérbeadók nem jogosultak magasabb előleget követelni az év során. A bérbeadó csak az elszámolást követően jogosult a járulékos költségek megnövekedett előlegének növelésére." A szervezet szakértője a jelenlegi helyzet alapján ezt a tanácsot adja: Ha lehetséges, tedd félre a pénzt, hogy későb ki tudd majd fizetni a számlát.  Forrás: tagesschau.de

Lakásbérlet: Milyen határideje van a rezsi elszámolásának Németországban?

Ha bérlőként kifogást akarsz emelni a rezsiköltségek elszámolása miatt, akkor bizonyos határidőket be kell tartanod. Hogy mire gondolunk? Például arra, hogy téves összegeket tartalmaz az elszámolás vagy olyan kiadásokra, amik a bérbeadót terhelnék, de valamiért mégis felvette a rezsielszámolásba.

Határidő kifogás emelésére

Itt arról van szó, amikor az elszámolás ellen kifogással akarsz élni. Ehhez írásban kell a bérbeadóhoz fordulnod a törvényes határidőn belül. A BGB 556. paragrafusának 3. bekezdése 5. mondatának értelmében 12 hónapod van erre. Ez az idő akkor veszi kezdetét, amikor kézhez kaptad az elszámolást. Amennyiben bérlőként ennél később emelsz kifogást, akkor a bérbeadó általában nem köteles azzal foglalkozni. Ez a BGB 556. paragrafus 3. bekezdés 6. mondatából következik.
Hirtelen előállt betegség esetén kitolódik ez a jogszabályi határidő, mivel az nem felróható a bérlőnek. Ez a helyzet akkor is, ha a bérbeadó egyszerűen megtagadja a betekintést a rezsiszámlákba. Ezt köteles megengedni a bérbeadó (BGB 259. paragrafus 1. bekezdés). Fontos viszont, hogy ilyenkor általában neked kell elmenni a bérbeadóhoz, mivel az nem köteles neked elküldeni a bizonylatokat.

Milyen a szabályos elszámolás?

Fontos, hogy formális, rendezett elszámolást kapjál. Ennek részleteit a BGB 259. paragrafus szabályozza és azt mondja ki, hogy rendszerezve kell feltüntetni a bevételeket és kiadásokat. Bizonyos minimális részleteket fel kell tüntetni: egyrészt az összes költséget, de az elosztási kulcsot is meg kell adni. Végül pedig fel kell tüntetni a bérlő által esetleg már korábban kifizetett előlegeket is. További feltétel, hogy érthető és áttekinthető legyen az elszámolás egy átlagos polgár számára. Szerepeltetni kell azt is, hogy mely időszakra vonatkozik az elszámolás.

Előfordulhat például, hogy a telekadót veled fizettetnék ki?

Erről korábban ITT írtunk. A válasz sajnos igen, de csak akkor ha ezt külön fel van tüntetve a szerződésedben. Egyebekben pedig a Betriebskostenverordnung 2. paragrafusa felsorolja, hogy mi mindent fizettethet meg veled a tulajdonos. Ennek a paragrafusnak részletes magyarázattal ellátott összefoglalóját ITT bocsátottuk rendelkezésetekre korábban magyar nyelven.

Összefoglalás

Mindezekből a részletekből adódik, hogy a törvényhozó elég szigorúan szabályozza a szabályszerű elszámolást kritériumait. A bérlők részéről talán az a lehető legfontosabb, hogy időben jelentsenek be kifogást (írásban!) bérbeadójuknak, amennyiben nem értenek egyet az elszámolás részleteivel

Ez is érdekelhet:

- Átruházható-e a Grundsteuer (telekadó) a bérlőre németországban?
- Széndioxid-adó bérlőknek és bérbeadóknak Németországban
- Bérelt lakás rezsiköltségének megfizetése: Határidők és elévülés
- Rezsiszámlák utólagos elszámolásának határideje Németországban
- Tudnivalók a fűtési költségekről és a jogaidról Németországban
- Lakás Németországban - Béreljünk vagy vegyünk? Mikor éri meg venni?
- Alkotmányellenes a német lakbérplafonról (Mietpreisbremse) szóló törvény?
- 7 tévhit a lakbér kaucióról Németországban
- Energiaárak (áram, gáz) Németországban. Hogyan válthatsz szolgáltatót
- Internet, Mobil, Telefon, TV árak Németországban
- Lakás Németországban: minden amire szükséged van ahhoz, hogy lakást szerezz
- ​Kitehetnek a bérlakásból ha elhanyagolod