Trendforduló a német lakásárakban

Lakásbérleti arány: Németországban, Svájcban és Ausztriában a legkevesebb a tulajdonlakás Európában

Trendforduló: Megállt a lakásárak esése Németországban

Kelt: 2024. október 8.

A hosszú ideig tartó ingatlanár-csökkenésnek a vásárlók számára nem csak kellemes hatásai lehetnek. Ilyenkor egyes eladók – ha teheti – inkább kívár ilyenkor mint hogy „áron alul” odaadja tulajdonát, a kínálat ilyenkor csökkenni szokott bizonyos helyzetekben. Jelenleg úgy tűnik, hogy ez a helyzet megszűnhet, két évnyi csökkenő szakaszt követően. A Német Jelzálogbankok Szövetségének (VdP) adatai szerint mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanok valamivel drágábbak voltak a második negyedévben, mint az idei év első három hónapjában. Az általuk készített ingatlanárindex fél százalékkal, 175,5 pontra emelkedett közlésük szerint. A lakások és lakóépületek fél százalékkal drágultak ugyan a második negyedévben az elsőhöz viszonyítva, de éves összehasonlításban ez 2,9 százalékos csökkenést jelent. A VdP szerint az idei első félévben vegyes volt az árak alakulása a hét legnagyobb városban: Düsseldorfban (-0,5 százalék), Münchenben (-0,4) és Stuttgartban (-0,2) csökkentek az árak, míg Frankfurt am Mainban (+0,5), Hamburgban (+0,6), Kölnben (+1,1) és Berlinben (+1,2) emelkedtek a második negyedévben az előző negyedévhez viszonyítva.
 

Főleg a kelet- és közép-európai országokban sok az ingatlantulajdonos

Kelt: 2024. május 21.

Németországban a lakásbérlők aránya 2022-ben meghaladta az 50 százalékot, egyedüliként az Európai Unió országai között. Az EU-n kívüli országokat is számítva mégsem itt, hanem a szomszédos Svájcban a legmagasabb azok aránya, akik bérelt ingatlanban élnek: ott 57,7 százalékos ez az arány. A spektrum másik felén Észak-Macedónia, Albániába és Románia áll – itt a lakástulajdonlási arány meghaladja a 95 százalékot is. Törökország kivételével a Balkánon a magasabb a lakástulajdonlási arány – kicsit északabbra tekintve ez a helyzet Magyarország, Szerbia, Horvátország és Montenegró esetében is. Szinén magas a bérelt lakások aránya a legfejlettebb nyugati országok többségében, vagyis Ausztria, , Dánia, Franciaország, Svédország és az Egyesült Királyság területén a 69,1 százalékos uniós átlag alatt van a saját tulajdonú ingatlanok aránya – ebből a sorból Spanyolország és Olaszország lóg ki (74,3 illetve 76 százalékos lakástulajdonlási hányaddal).

Lakást bérelni, vagy venni Németországban?

Lakás Németországban - Béreljünk vagy vegyünk? Mikor éri meg venni? Mi éri meg jobban? Mikor és kinek éri meg a saját otthon? Hogyan alakulnak a német ingatlanárak?

Frissítve: 2023 június 27

Hogyan alakulnak a német ingatlanárak? 

Gyorsan esnek a német ingatlanárak 2023-ban. 2023 elején felgyorsult az ingatlanpiaci árak csökkenő tendenciája: a mostani az elmúlt 23 év legnagyobb lakás- és házárcsökkenése. A Szövetségi Statisztikai Hivatal (destatis.de) szerint a lakóingatlanok eladási árai átlagosan 6,8 százalékkal csökkentek az első negyedévben az előző év azonos negyedévéhez képest. Ez volt a legmeredekebb egyéves csökkenés a statisztikai idősor 2000-es kezdete óta. 2022 negyedik negyedévéhez képest a lakóingatlanok átlagosan 3,1 százalékkal lettek olcsóbbak.

Aktuális kamatok

Bár esnek időnként az ingatlanárak, ez nem azt jelenti, hogy a polgárok könnyebben vehetnek ingatlant hiszen a kamatoktól is sokminden függ. Érdemes megnézni az aktuális kamatokat. Itt van egy kalkulátor:  Német személyi és ingatlanhitel kalkulátor.

Lakást bérelni vagy venni Németországban? 

Egy saját otthonnak nagyon sok előnye van, sokak számára az élet álma. A németek 81%-a szívesen élne saját otthonban- derül ki a Forsa Piackutatási Intézmény tanulmányából, melyet az Allianz Deutschland AG megbízásából, 2.300 résztvevő megkérdezésével folytattak le. 2022-es évig az alacsony kamatoknak hála sokan tudtak akár 1%os kamat alatti kölcsönt felvenni. 2022-ben viszont megugrottak, akár meg is négyszereződtek a kamatok és ez nyilván oda vezetett, hogy kevesebben engedhetik meg maguknak az ingatlankölcsön igénybevételét..

„Egy ingatlan megvásárlása általában 20-30 százalékkal drágább, mint egy hasonló ingatlan bérlése”- vélekednek a szakértők.  Az ingatlanvételi adó [Grunderwerbssteuer], a jegyzőköltségek [Notargebühren], illetve az egyéb hitelköltségek a ház vételárának kb. 12 százalékát teszik ki.  Ez a pénz egy esetleges továbbértékesítésnél elvész . Általában 20 -35 százaléknyi saját tőkét javasolnak a szakértők egy gondosan megtervezett finanszírozási tervben. Nyilván otthonunk megvásárlásának vagy bérlésének megvannak az előnyei és a hátrányai, legjobb, ha életkörülményeinket és az aktuális piaci helyzetet figyelembe véve döntünk.   

Saját otthon előnyei között megemlíthetjük a következőket: jó befektetés lehet időskorra,  döntési és szervezési szabadság, a biztonság érzet, több hely a család számára. Viszont a hátrányokat se felejtsük el: a kamatok sok esetben sokat számítanak hosszútávon, földhöz vagy kötve, tied a felelősség a karbantartások miatt és a mai árakat nézve ezek nagyon magasak lehetnek.

Az albérlet előnyei: szabadság (bármikor továbbköltözhetsz), a fenntartási és karbantartási költségek túlnyomó részét a tulajdonos állja, nem a bérlő ezért a rezsi is valamelyest olcsóbb. Az albérlet hátrányai többek között: a bérleti díj nem kiszámítható sok esetben és érezhetően drágulhat (ugyanakkor a Mietpreisbremse ezt fékezni tudja), minden átalalkiításnál a tulajnak bele kell egyeznie, öreg korodra nincs egy saját otthonod.

Fontos, hogy legyen egy pénzügyi tervünk a hitel kifizetéséhez, melybe felújítási és modernizálási költségeket is belekalkulálunk. Viszont az, hogy építünk vagy bérlünk már nem egy életre szóló döntés. A korábbi generációk számára valóban az volt, ők elképzelhetetlennek tartották, hogy kiköltözzenek. Ezzel szemben, a mai öregek rugalmasabbak, inkább utaznának. Miután kirepülnek a gyerekek a családi fészekből, sokszor nagy nyereséggel értékesítik a házukat. 

A kevés saját tőkével rendelkezők számára egy alternatíva lehet az úgynevezett "Mietkauf" (bér.vétel). De ez az út a saját házhoz jutáshoz elég sok buktatóval van tele.

Saját otthont venni, vagy a megtakarított pénzt inkább befektetni és tovább bérelni?

Gerd Kommer közgazdász a Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen könyvében több országban elemzi az utóbbi évtizedek ingatlanpiaci helyzetét és azt a kérdést, mikor és hol érte meg venni saját otthont vagy, ehelyett inkább befekteni az önrészt és tovább bérleni. Érdekes következtetésekre jut és érdemes odafigyelni milyen befektetéseket ajánl az önrésznek. 
 

Ami még érdekelhet:

- Mi a "Mietkauf"? Az ingatlanok bér-vásárlása Németországban.
- Érdemes ingatlant vásárolni Németországban?  

e